BGH – Zur Wirksamkeit einer formularvertraglich vereinbarten Betriebs- und Offenhaltungsverpflichtung des Mieters eines Ladengeschäfts im Einkaufszentrum

(Kiel) Eine formularvertraglich vereinbarte Betriebs- und Offenhaltungsverpflichtung des Mieters eines Ladengeschäfts im Einkaufszentrum, stellt – selbst bei fehlendem Konkurrenzschutz – dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn derselbe nur mit einer unkonkreten Sortimentsbindung versehen ist.



Darauf verweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) vom 06.10.2021 (Az.: XII ZR 11/20).

Die Parteien streiten im Wesentlichen über die Durchsetzung einer Betriebspflicht aus einem formularmässigen Mietvertrag über den Betrieb eines Ladenlokals in einem Einkaufszentrum. Die Mietvertragsparteien hatten eine Sortimentsbindung des beklagten Mieters, unter Ausschluss eines Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutzes des Mieters, vereinbart. Die im Laufe des Mietverhältnisses erfolgten Betriebskostenabrechnungen wurden zwischen den Parteien streitig. Daraufhin kündigte der Beklagte das Mietverhältnis, unter Hinweis auf die fehlerhafte Betriebskostenabrechnung und eröffnete sein Ladenlokal (zunächst) nicht mehr.

Gegenstand des Rechtstreits ist im Wesentlichen die Beurteilung der Durchsetzung der Betriebspflicht des Beklagten. Es wurde festgestellt, dass gem. § 307 Abs. 1 BGB keine unwirksame Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorliegt. Zwar ist die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht für sich genommen im Regelfall nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Gleichfalls ist für sich genommen eine formularmässige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment bindet oder den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt, nicht unwwirksam. Nicht mehr angemessen ist es hingegen, wenn die genannten Formularbedingugnen – unter Einschluss einer engen Sortimentsbindung – kumulativ vereinbart werden.

Allerdings stehe bei der Betrachtung der kumulativ aufgenommenen Formularbedingugnen nicht hauptsächlich oder allein die Angemessenheit der Betriebspflicht mit Sortimentsbindung im Blickfeld, sondern der Ausschluss des Konkurrenzschutzes. Denn bei ihm handelt es sich um einen Eingriff in die Hauptleistungspflicht des Vermieters. Werden durch eine Bestimmung wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so eingeschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist, ist gem. § 307 Abs. 2 BGB im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung anzunehmen. Dies ist der Fall, sofern in einem typischen Einkaufszentrum durch formularmässigen Mietvertrag jeglicher Konkurrenzschutz ausgeschlossen, gleichzeitig dem Mieter aber eine Betriebspflicht mit enger Sortimentsbindung auferlegt wird.

Im Umfang einer vage getroffenen Zweck- und Sortimentsbestimmung ist es der Klägerin nicht zumutbar, dem Beklagten Sortiments- und Konkurrenzschutz zu gewähren. Daher benachteiligen die Klauseln den Beklagten vorliegend nicht unangemessen.

Angesichts der Komplexität der Materie ist rechtliche Beratung im Zusammenhang mit der Gestaltung von Mietverträgen einerseits, aber auch im Hinblick auf die Abwicklung von Mietverträgen unverzichtbar.

Filiz empfahl daher, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei er in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:
Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Helene-M. Filiz
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