BFH zu der Frage, wann gewerblicher Grundstückshandel vorliegt

(Kiel) Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der sog. Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben.

Darauf verweist der Kieler Steuerberater Jörg Passau Vizepräsident und geschäftsführendes Vorstandsmitglied des DUV Deutscher Unternehmenssteuer Verband e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf ein am 29.04.2009 veröffentlichtes Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 17. Dezember 2008, IV R 72/07.

Hierbei habe der BFH auch klargestellt, dass ein zeitlicher Zusammenhang von mehr als zwei Jahren zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks für sich genommen nicht den Schluss gestattet, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Das gelte  auch dann, wenn der Veräußerer Grundstücksmakler ist oder der Baubranche angehöre.

In dem Fall waren die Kläger zu je 50 v.H. an einer OHG beteiligt, die auf dem Gebiet des gewerblichen Grundstückshandels tätig war. Die Kläger waren ferner als Makler bzw. Bauunternehmer tätig. Neben der OHG bestand im Streitjahr (1995) die A Grundstücksgemeinschaft, an der die Kläger ebenfalls zu 50 v.H. beteiligt waren. In den Jahren 1992 bis 1996 hielten die Kläger mindestens sechs Objekte in der Gemeinschaft. Die hier interessierenden Objekte S-Straße 1 und 2 hatten die Kläger Ende 1990 zu je 1/2 in Bruchteilsgemeinschaft erworben. Darauf wurde ein einheitliches Gewerbeobjekt mit Arztpraxen, Büroräumen, Ladenlokal etc. erstellt. Der Baukostenaufwand belief sich auf 2 130 000 DM. Der Komplex wurde im Jahre 1992 fertig gestellt und sodann zu gewerblichen Zwecken vermietet. Die vereinbarten Mietlaufzeiten betrugen zwischen 10 und 15 Jahren.

Im April 1995 verkauften die Kläger das Gesamtobjekt zu einem Verkaufspreis von 4 475 000 DM. Im Rahmen einer Betriebsprüfung gelangte der Prüfer zu der Auffassung, die Gemeinschaft sei hinsichtlich des Objektes S-Straße als gewerblicher Grundstückshändler aufgetreten; es sei insoweit ein Veräußerungsgewinn in Höhe von 1 857 989 DM anzunehmen.

Hiergegen wandten sich die Kläger nach erfolglosem Einspruch mit der Klage. Zur Begründung machten sie geltend, beim Erwerb des Objektes S-Straße hätten sie nicht die Absicht der Veräußerung, sondern der langfristigen Vermietung gehabt. Diese Absicht hätten sie durch tatsächliche langfristige Vermietung verwirklicht. Entsprechend sei auch die Finanzierung langfristig angelegt gewesen. Auch Personen, die als gewerbliche Grundstückshändler tätig seien, könnten neben ihrem insoweit bestehenden Betriebsvermögen Grundstücke im Privatvermögen halten.

Diese Auffassung hatte nun in letzter Instanz vor dem BFH Erfolg, so Passau.

Die Kläger hätten in der hier in Rede stehenden Grundstücksgemeinschaft keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt. Insbesondere hätten sie keinen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. In seinem Beschluss in BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617 habe  der Große Senat des BFH lediglich erkannt, dass Grundstücksveräußerungen einer Personengesellschaft (Gemeinschaft) bei der Frage, ob einer ihrer Gesellschafter (Gemeinschafter) die Drei-Objekt-Grenze überschritten hat, mitzuzählen sind. Dass umgekehrt die von einem Gesellschafter - allein oder innerhalb einer anderen Gesellschaft - entwickelten Grundstücksaktivitäten bei der Frage, ob die Personengesellschaft die Drei-Objekt-Grenze überschritten hat, mitzuzählen sind, habe er nicht entschieden.

Ein "enger zeitlicher Zusammenhang" zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung des Grundstücks sei für sich genommen im hier interessierenden Zusammenhang irrelevant. Auch wenn zwischen dem Erwerb oder der Bebauung einerseits und dem Sichtbarwerden des Veräußerungsentschlusses andererseits nur wenige Wochen liegen, sei nicht ausgeschlossen, dass es während dieser Zeit hinsichtlich der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks zu einem Sinneswandel gekommen sei. Mithin stehe in diesen Fällen nicht aufgrund objektiver Umstände fest, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden sei, ihn alsbald zu verkaufen. Nur wenn andere Umstände dafür sprechen, dass bereits beim Erwerb oder bei der Bebauung des Grundstücks eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestand, könne die Indizwirkung dieser Umstände durch die Kürze der zwischen Erwerb oder Bebauung und Verkauf liegenden Zeit verstärkt werden. Der von den Klägern errichtete Gebäudekomplex wurde im Jahre 1992 fertig gestellt, sodann zu gewerblichen Zwecken vermietet und erst im April 1995 verkauft. Von einem "engen zeitlichen Zusammenhang" könne angesichts dessen keine Rede sein. Ohnehin fehle es an anderen Indizien, die für das Bestehen einer unbedingten Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt der Bebauung sprechen könnten.

Passau empfahl, das Urteil zu beachten und ggfs. steuerlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deutschen Unternehmenssteuer Verband - www.duv-verband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Jörg Passau
Steuerberater
DUV Vizepräsident und
geschäftsführendes Vorstandsmitglied
Passau, Niemeyer & Collegen
Walkerdamm 1
24103 Kiel
Tel:  0431 - 974 3010
Fax: 0431 - 974 3055
Email: info@duv-verband.de
www.duv-verband.de «  zurück