Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zum einheitlichen Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern zulässig
Wohnungseigentümer mit bereits eigenen installierten Rauchmeldern können von einer solchem Beschluss nicht ausgenommen werden
(Kiel) Der BGH hat mit Urteil vom 07.12.2018 – V ZR 273/17 entschieden, dass bei Vorliegen eine landesrechtlichen Verpflichtung zum Einbau von Rauchmeldern, auch dann eine Wohnungseigentümergemeinschaft den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen rechtswirksam beschließen kann, wenn in die Beschlussfassung auch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.
Darauf vverweist die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel.
Die Parteien des Streitverfahren sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die für die Parteien einschlägige Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen sieht in § 49 Abs. 7 ( BauO NRW) eine Verpflichtung zur Ausstattung von Bestandswohnungen mit Rauchwarnmeldern vor.
Insoweit beschlossen die Wohnungseigentümer im Jahre 2015 die Installation sowie die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma. Die Kosten der Anschaffung sollten über eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die laufenden Kosten für die Wartung und Kontrolle sollte nach Miteigentumsanteilen umgelegt und auf die jeweiligen Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung belastet werden.
Die Kläger des Verfahrens hatten bereits ihre Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet gehabt. Sie begehrten daher, dass sie von den Kostenregelungen ausgenommen werden.
Das klägerische Ansinnen, welches in den Vorinstanzen im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen die Beschlussfassung verfolgt worden war, war erfolglos geblieben.
Auch der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen. Das Klageziel der Kläger mit der Anfechtungsklage, die angefochtenen Beschlüsse der WEG für ungültig zu erklären, blieb mithin erfolglos.
- Gründe für die Zurückweisung der Revision waren im Wesentlichen:
Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Dabei umfasse die Beschlusskompetenz t auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.
Vorliegend war zwar nach Maßgabe des einschlägigen § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer verpflichtet, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen.
Dies steht allerdings der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma, nicht entgegen.
Zudem sei durch einen einheitlichen Einbau von Rauchwarnmeldern ein höherer Sicherheitsmaßstab gewahrt.
Ein derartiger Beschluss entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, durch den Umstand, dass eine Fachfirma sowohl für den Einbau, als auch die Wartung zuständig sei und diese Arbeiten sozusagen „in eine Hand“ gelegt werden. Hierdurch könne auch sichergestellt werden, dass die Rauchwarnmelder der gesamten Anlage nach den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal eingebaut und überprüft werden.
Es entspricht daher regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.
Im Gegenteil könnten Individuelle Lösungen der einzelnen Wohnungsmiteigentümer, insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften, zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist.
Zudem sei auch in kleineren Gemeinschaften das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt.
Die finanzielle Mehrbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers, der bereits auf eigene Kosten Rauchwarnmelder eingebaut oder hat einbauen lassen, sei im Verhältnis hierzu gering.
Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.
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Helene – Monika Filiz
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