Fallstricke des neuen Bauvertragsrechtes für Bauherren seit dem 1.01.2018

(Kiel) Seit dem 01.01.2018 gilt bekanntlich ein neues Bauvertragsrecht. Gleichwohl mit diesen Regelungen eine Erleichterung für die Rechtspraxis bedingt werden sollte, weil erstmals Regelungen, die die speziellen Gegebenheiten am Bau berücksichtigen, gesetzlich ausdrücklich normiert werden, sind einige Fallstricke zu beachten.

Davor warnt die Frankfurter Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht Helene – Monika Filiz, Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. mit Sitz in Kiel.

Juristen werden im Rahmen der Rechtsberatung im Vorfeld eines Bauvertragsabschlusses eine genaue Kenntnis der aktuellen Rechtslage aufweisen müssen, um eine für den Mandanten interessengerechte Gestaltung des Vertrages empfehlen zu können. Eine absolute Rechtssicherheit wird es aber wohl auch nach den Neuregelungen nicht geben, insoweit bleibt diese Rechtsmaterie komplex. Auch werden neue Fragen aufgeworfen.

(1) Abschluss des Bauvertrages

Idealer Weise wird man als Jurist bereits im Vorfeld eines Werkvertrages mit der entsprechenden Beratung beauftragt werden. Dann gilt es bereits im Rahmen der vertraglichen Gestaltung rechtliche Risiken zu minimieren. Insoweit gilt es ein besonderes Augenmerk auf eine detaillierte Definition des werkvertraglichen Erfolges, also auf die Baubeschreibung, zu richten. Je ausführlicher und detaillierter die Leistungsbeschreibung ist, umso höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich im Nachhinein im Hinblick auf die zu erbringenden Leistungen und deren Vergütung rechtliche Auseinandersetzungen, vermeiden lassen. Dasjenige, was eindeutig formuliert ist, gibt weniger Anlass zu Missverständnisse, als dasjenige, was überhaupt nicht in dem Vertrag, also im Wesentlichen in der Leistungsbeschreibung, Erwähnung gefunden hat.

(2) Nachträgliche Änderungen

Nachträgliche Änderungen im Bauablauf gaben schon bislang reichlich Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen, im Hinblick auf deren Berechtigung, den Bauablauf und insbesondere dessen Verzögerung sowie insbesondere auf die anfallende Vergütung. Nunmehr sieht § 650 b BGB ein einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers ausdrücklich vor. Bislang war ein solches einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers nur nach Treu und Glauben anzuerkennen, wenn diese Änderungen zur Erreichung des werkvertraglichen Erfolges erforderlich sind. Dass derart vage Formulierungen Anlass zu rechtlichen Auseinandersetzungen bieten können, ist evident. Daher wurde nunmehr, sozusagen unter Rückgriff auf die Regelungen der VOB/B, auch für den BGB Bauvertrag ein einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers normiert, sofern diese Änderungen für den Unternehmer zumutbar sind und für die Erreichung des Werkerfolges notwendig sind. Sofern der Unternehmer sich auf Unzumutbarkeit einer solchen Anordnung berufen will, hat er die betriebsinternen Vorgänge, die die Anordnung unzumutbar erscheinen lassen, darzulegen.

Sofern die Parteien nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer Einigung im Hinblick auf § 650 b Abs. 1 BGB erzielen, kann der Besteller eine einseitige Anordnung im Hinblick auf die Änderung in Textform abgeben. Alsdann ist der Unternehmer seinerseits verpflichtet, der bestellerseitigen Änderungsanordnung nachzukommen. Dies allerdings nur, wenn ihm die Ausführung der Änderungsleistung zumutbar ist.

Problematisch ist der 30-tägige Zeitraum nach Zugang des bestellerseitigen Änderungsbegehrens. Dem Gesetzeswortlaut nach, sollen sich die Parteien vor der Anordnung bemühen, Einvernehmen hinsichtlich der durch die Änderung bedingten Vergütungsfolgen zu erzielen. Insoweit stellt sich zunächst die Frage, ob das beauftragte Bauunternehmen seine Bauleistungen bis zum Zeitpunkt, in dem eine Einigung erzielt worden ist, einstellen darf. Ungeklärt sind auch die Fragen der möglichen Mehrkosten im Hinblick auf einen möglichen Stillstand in diesem Zeitraum. Das Gesetz selbst gibt keine eindeutige Antwort vor, so dass die diesbezügliche Entwicklung der Rechtsprechung abgewartet werden muss.

Bereits zum jetzigen Zeitpunkt muss ein entsprechend fachkundiger Anwalt im Rahmen der Vertragsgestaltung sich derartiger Problemstellungen bewusst werden und dieselben im Rahmen individualvertraglicher Regelungen zu lösen versuchen.

Sofern eine Einigung zwischen den Parteien hinsichtlich der Vergütung nicht erfolgt, sind durch den Besteller die tatsächlich erforderlichen Kosten nebst angemessenen Zuschlägen im Hinblick auf allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu bezahlen. Zu der genaueren Bestimmung ist ein Rückgriff auf die hinterlegte Urkalkulation möglich.

Wichtig ist die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Textform der Änderungsanordnung, da dieselbe ansonsten wegen Formverstoßes nicht ist. Nach Ablauf der 30-tägigen Frist kann eine einstweilige Verfügung bei Gericht geltend gemacht werden.

3. Resümee und Ausblick

Gleichwohl die gesetzliche Kodifikation gewisse Erleichterungen in der Rechtsanwendung bedingt sind, so bleiben vielfältige Fragestellungen ungeklärt. In diesem Zusammenhang wird abzuwarten sein, wie die Rechtspraxis und die Rechtsprechung diese Fragen einer angemessenen Klärung zuführen wird. Anwaltliche Beratung in diesem komplexen Rechtsbereich bleibt aber – nach wie vor – erforderlich.

Filiz empfahl, dies zu beachten und bei Fragen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen, wobei sie in diesem Zusammenhang u. a. auch auf den VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V. - www.VBMI-Anwaltsverband.de - verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Helene – Monika Filiz
Rechtsanwältin / Fachanwältin für Familienrecht /
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Präsidentin des VBMI - VERBAND DEUTSCHER ANWÄLTE für Bau-, Miet- und Immobilienrecht e. V.

Mohr Dr. Fuss Filiz
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