Gemeinsame Immobilie ohne Trauschein

(Stuttgart) Immer mehr Paare leben ohne Trauschein zusammen. Dennoch wollen sie oftmals gemeinsam eine Immobilie erwerben. Dabei gilt es einige Besonderheiten zu beachten.
Welche dies sind, erläutert der Nürnberger Fachanwalt für Familienrecht Martin Weispfenning, Vizepräsident und Geschäftsführer „Familienrecht“ der Deutschen Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e. V. mit Sitz in Stuttgart.

Grundüberlegungen:

Vor Anschaffung der Immobilie ist die Finanzierung zu klären und wer welchen Beitrag zur Finanzierung und welchen Beitrag zu den allgemeinen Lebenserhaltungskosten leistet.

Ohne vertragliche Regelungen ist ein Ausgleichsanspruch gegen den, der höhere Beiträge für die Finanzierung beisteuert, im Regelfall nicht gegeben.

Auch sind Überlegungen anzustellen für den Todesfall eines Partners. Wenn man für diesen Fall die Weiternutzung der Immobilie durch den anderen Partner rechtlich absichern möchte gegenüber den Erben, ist insbesondere an ein lebenslanges Wohnrecht zu denken. Auch daran, die weitere Nutzung der Immobilie vertraglich zu regeln.

Trennungsfall:

Wenn für den Trennungsfall vertraglich nichts geregelt ist, kommt es häufig zu Streitigkeiten zwischen den vormaligen Partnern. Dem kann man durch vertragliche Regelungen oder durch die Anschaffung der Immobilie über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) entgegensteuern. In einem Partnerschaftsvertrag kann z. B. geregelt werden, wer wie viel zum Lebensunterhalt beiträgt, wer in welcher Höhe die Bankraten für die Immobilie bedient, wie die Möbel für den Fall der Trennung aufzuteilen sind und ob es für ggf. höhere finanzielle Beiträge für die Immobilie – oder anderes – nach der Trennung einen finanziellen Ausgleich gibt und wie dieser berechnet wird. Solche Ausgleichszahlungen kommen z. B. dann in Betracht, wenn einer der Partner größere Investitionen vornimmt. Der Erwerb der Immobilie über eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hat einige Vorteile, aber auch gravierende Nachteile. Als Vorteile sind vor allem die Möglichkeit flexibler Beteiligungsverhältnisse nach Aufwendungen sowie eine klaren Vermögenstrennung anzuführen. Gravierende Nachteile sind eine aufwendige Buchführung sowie die mangelnde Praktikabilität. So muss Buch über die von jedem gezahlten Beiträge und Arbeitsleistungen geführt werden, wobei sich das nicht auf die Immobilie beschränkt, sondern auch andere finanzielle Aufwendungen für die gemeinsame Lebensführung, Beiträge für die Haushaltsführung, Kindererziehung und Freizeitgestaltung umfasst. Für die meisten Konstellationen wird diese weitreichende Reglementierung also nicht in Frage kommen, wobei immer noch eine Regelung per Partnerschaftsvertrag zur Nutzung, zur Beteiligung an der Finanzierung und an der allgemeinen Lebensführung und zur Regelung für den Fall der Trennung möglich ist.

Tod eines Partners:

Rechtliche Ansprüche beim Tod eines nicht verheirateten Partners nach gesetzlicher Erbfolge bestehen nicht. Wenn man den jeweils anderen Partner absichern möchte, kommen Erbvertrag oder Einzeltestamente in Frage. Dabei ist allerdings zur beachten, dass der Lebensgefährte steuerrechtlich anders behandelt wird als Ehegatten oder Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz. Der Lebensgefährte wird wie ein Fremder behandelt und gehört gemäß § 15 Absatz 1 Erbschaftsteuergesetz zur Steuerklasse III und erhält deshalb lediglich den allgemeinen Freibetrag in Höhe von grundsätzlich € 20.000. Entsprechend der Steuerklasse bestimmt sich auch die Steuerprogression. Sie beginnt in der Steuerklasse III mit einem Steuersatz von 30 % und beträgt bei einem Vermögen ab € 13.000.000 50 %.

Steuerfrei bleiben Hausrat einschließlich Kleidung sowie andere bewegliche körperliche Gegenstände, soweit der Wert insgesamt € 12.000 nicht übersteigt. Diese Befreiung gilt nicht für Grundvermögen und Betriebsvermögen.

Beim Tod eines Partners ist zu beachten, dass die Erben des Verstorbenen den anderen Partner dann aus der Immobilie „komplimentieren“ können, wenn dieser rechtlich nicht abgesichert ist, etwa durch Wohnrecht oder aber durch einen Nutzungsvertrag, an den sich auch die Erben halten müssen.

Schlussfolgerungen:

Es gibt also – im Vergleich zur Anschaffung einer Immobilie durch Eheleute – sehr große Unterschiede. Durch geeignete rechtliche Gestaltung können aber maßgeschneiderte Lösungen für jede Konstellation gefunden werden. Dabei sollte allerdings mit Augenmaß gehandelt werden und eine „Überregulierung“ vermieden werden.

Beim Erbrecht indes ist in Bezug auf den Freibetrag von Eheleuten in Höhe von € 500.000 und der günstigen Steuerklasse I für Ehepaare der Nachteil der nicht verheirateten Paare evident. Diesem Nachteil kann man allein mit einer rechtzeitigen und optimalen Nachfolgeplanung entgegenwirken, wenn eine Heirat nicht gewünscht ist.
Weispfenning empfahl, dies zu beachten und in allen Zweifelsfällen Rechtsrat einzuholen, wobei er u. a. auch auf die bundesweit mehr als 700 auf Erbrecht, Erbschaftsteuerrecht und Scheidungsrecht spezialisierten Rechtsanwälte und Steuerberater der DANSEF Deutsche Anwalts-, Notar- und Steuerberatervereinigung für Erb- und Familienrecht e. V., www.dansef.de verwies.

Für Rückfragen steht Ihnen zur Verfügung:

Martin Weispfenning
Rechtsanwalt/Fachanwalt für Familienrecht
DANSEF-Vizepräsident und Geschäftsführer „Familienrecht“
c/o Weisgerber Weispfenning Roth
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