Maklercourtageklauseln in Immobilienkaufverträgen und Amtspflichten des Notars

In Immobilienkaufverträgen, die aufgrund einer Maklertätigkeit zustande kommen, finden sich häufig Klauseln, in denen sich der Erwerber verpflichtet, an den Makler eine Courtage zu zahlen.

Der außenstehende Dritte stellt sich dann die Frage, wie solche Klauseln in den Vertrag hineingelangen und welche Motivation ein Erwerber hat, eine solche Verpflichtung gegenüber einem Dritten, der an dem eigentlichen Geschäft gar nicht beteiligt ist, einzugehen und hierdurch auch noch höhere Kosten zu generieren. Der Anspruch des Maklers auf die Courtage besteht unabhängig von einer solchen Klausel.

Der Bundesgerichtshof hatte sich nunmehr mit dieser Thematik im Zuge eines Amtsenthebungsverfahrens gegen einen Notar zu befassen. Der Notar hat in einer Vielzahl von Verträgen über Jahre hinweg folgende Klausel verwendet:

„Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung des/der ….. zustande gekommen. Daher verpflichtet sich der Erwerber zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer des in der Urkunde vereinbarten Kaufpreises an den vorgenannten Vermittler. Die Courtage ist sofort mit der Rechtswirksamkeit dieses Vertrages zur Zahlung fällig. Der Notar soll dem vorgenannten Vermittler eine Abschrift dieser Urkunde zuleiten. Auf die Bedeutung dieser Klausel hat der Notar hingewiesen, insbesondere auch darauf, dass hierdurch kein Vertrag zu Gunsten Dritter begründet wird.“

Der Notar hatte diese Klausel verwendet, nachdem er in der Vergangenheit wegen einer anderen Klausel mit folgendem Wortlaut gerügt worden war:

„Dieser Vertrag ist durch die Vermittlung des/der …. zustande gekommen. Daher verpflichtet sich der Erwerber zur Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von …. einschließlich Umsatzsteuer des in dieser Urkunde vereinbarten Kaufpreises an den vorgenannten Vermittler. Die Courtage ist sofort fällig. Der Notar soll dem vorgenannten Vermittler eine Abschrift dieser Urkunde zuleiten.“

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 24.11.2014 NotSt (Erfg) 1/14) bestätigte zunächst die Rechtsauffassung der Vorinstanz, wonach die Klausel inhaltlich widersprüchlich ist. Zum einen entstehe durch die Verpflichtungserklärung der Eindruck, dass der Käufer zur Zahlung der Maklercourtage rechtlich verpflichtet ist. Durch den weiteren Zusatz, durch die Klausel werde kein Vertrag zugunsten Dritter begründet, ohne dies näher zu erklären, werde gerade ausgeführt, dass die Klausel keine Verpflichtung des Käufers begründet.

Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass ein Notar gemäß § 17 Beurkundungsgesetz verpflichtet ist, darauf hinzuwirken, dass Widersprüchlichkeiten in einer zu beurkundenden Erklärung vermieden werden. Er hat weiter ausgeführt, dass der Notar die Aufgabe hat, wichtige Rechtsgeschäfte vorab einer qualifizierten rechtlichen Überprüfung zu unterziehen. Zu seinen Aufgaben gehöre des Weiteren, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäftes zu unterrichten und dafür Sorge zu tragen, dass rechtlich ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Der Notar nehme Aufgaben der Rechtspflege wahr. Erforsche der Notar nicht oder unzureichend den Willen der an der Beurkundung Beteiligten, sei die vorsorgende Rechtspflege in Frage gestellt. Durch die vorbeschriebene Klausel werde der nicht unmittelbar an dem zu beurkundenden Vertrag beteiligte Makler gegenüber dem Erwerber begünstigt, da durch die Klausel trotz ihrer Widersprüchlichkeit der Eindruck entstehe, als ob der Erwerber eine Schuld gegenüber dem Makler anerkennt.

In dem zu entscheidenden Fall kam der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass der Notar in den Fällen der Verwendung dieser Klausel die Willensrichtung der an der Beurkundung beteiligten Erwerber entgegen seiner Verpflichtung nach § 17 Beurkundungsgesetz gerade nicht hinreichend erforscht hat.

In der Tat stellt sich die Frage, warum ein Erwerber bereit sein sollte, in einem Immobilienkaufvertrag, bei dem der Makler nicht unmittelbarer Beteiligter ist, ein Schuldanerkenntnis gegenüber dem Makler hinsichtlich dessen Maklercourtage abzugeben. Die Verpflichtung zur Maklercourtage besteht unabhängig von einem solchen Schuldanerkenntnis aufgrund des Maklervertrages. Maklerverträge enthalten üblicherweise keine Klauseln, in denen sich der Auftraggeber verpflichtet, im Falle des Erfolgs der Maklertätigkeit dem Makler einen sofort vollstreckbaren Titel zu verschaffen.

Es bleibt abzuwarten, ob im Hinblick auf die vorgenannte Entscheidung Maklerklauseln in Immobilienkaufverträgen künftig seltener Verwendung finden.

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