Kündigung von Mietverhältnissen in einem sanierungsbedürftigen Wohngebäude zur Errichtung einer neuen Wohnanlage zulässig

(Kiel) In einem Urteil vom 28.01.2009 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kündigung von Mietverhältnissen zur wirtschaftlichen Verwertung von Wohnraum zulässig ist, wenn ein Grundstückseigentümer beabsichtigt, ein stark sanierungsbedürftiges Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. (BGH AZ: VIII ZR 7/08, 8/08 und 9/08)

Darauf verweist der Essener Rechtsanwalt Wolfgang Nebel von der DASV Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel. In dem ausgeurteilten Fall hatten die Beklagten Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das die Klägerin im Jahr 2005 erworben hatte. Diese beabsichtigte, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern. Hierzu erhielt sie die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss des bestehenden Wohngebäudes sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben.Daraufhin kündigte die Klägerin sämtliche Mietverhältnisse zum 31. Januar 2006.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in letzter Instanz entschieden, dass die Klägerin zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war, so Nebel. Denn die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen stellten eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seien. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Darüberhinaus würden der Klägerin durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse auch die nach dem Gesetz für eine Kündigung des Vermieters vorausgesetzten erheblichen Nachteile entstehen.
Bei der Beurteilung, ob erhebliche Nachteile anzunehmen sind, sei eine Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Wäre die Klägerin gehalten, die Mietverhältnisse fortzusetzen, hätte sie nur die Möglichkeit einer "Minimalsanierung", obwohl der Zustand des Gebäudes entweder eine umfassende Sanierung ( die für eine Ausstattung nach den heute üblichen Verhältnissen erforderlich wäre) oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebietet. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wäre auch schon die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts der bei einer solchen "Minimalsanierung" bestehenden wirtschaftlichen Risiken könne dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen.
Die Klägerin hätte bei Fortsetzung der Mietverhältnisse auch nicht die Möglichkeit, das Gebäude umfassend zu sanieren, weil wegen der erforderlichen Entkernung ebenfalls ein Auszug der Mieter erforderlich wäre. Eine Kündigung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäudes und anschließendem Wiederaufbau widerspreche schließlich auch nicht der Vorstellung des Gesetzgebers. In den Gesetzesmaterialien werde diese Möglichkeit vielmehr als Beispielfall für eine Verwertungskündigung angeführt. In Anbetracht dieser Umstände lasss die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass eine Fortsetzung der Mietverhältnisse für die Klägerin zu erheblichen Nachteilen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB führen würde, keine Rechtsfehler erkennen.
Nebel begrüßte die Entscheidung, da sie für Grundstückseingetümer ein Stück mehr Rechtssicherheit bei ihren Planung schaffe, wobei er jedoch empfahl, vor der Durchführung von kostenintensiven Massnahmen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen und verwies in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de -

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