Auskehr eines durch Untervermietung erzielten Mehrerlöses nach Rechtshängigkeit des Rückgabeanspruchs

(Kiel) Der u.a. für das Gewerbemietrecht zuständige 12. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass der Vermieter, der seinem Mieter fristlos gekündigt hat, von diesem ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nicht nur die vertraglich geschuldete Miete,  sondern auch einen durch Untervermietung erzielten Mehrerlös verlangen kann.

Zu diesem „Mehrerlös“,  so die die Nürnberger Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Ira Hörndler von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 12.8.2009, Az.: XII ZR 76/08, gehört auch eine etwaige Entschädigung, die der Mieter von dem Untermieter als Abfindung für eine vorzeitige Beendigung des Untermietverhältnisses erhalten hat.

Im Streitfall wurden Gewerberäume für 1.000,00 DM monatlich vermietet. Der Mieter vermietete die gleichen Räume für monatlich 7.000,00 DM unter. Nach einigen Jahren Mietvertragslaufzeit und Verkauf des Mietobjektes kündigte die neue Eigentümerin das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter und klagte auf Räumung. Die Räumungsklage zog sich hin. Räumung erfolgte schließlich erst gut 4 Jahre nach Wirksamwerden der Kündigung.

Während der Laufzeit der Klage zahlte die Mieterin die vertraglich vereinbarte Miete. Die Eigentümerin verklagte nach erfolgter Räumung die Mieterin auf Herausgabe der Differenz zwischen der an sie während der Klage bezahlten Miete und der vom Untermieter tatsächlich vereinnahmten Beträge einschließlich einer Abstandszahlung des Untermieters für eine vorzeitige Beendigung von dessen Mietverhältnis.

Der BGH gab dem Vermieter jetzt Recht, so Fachanwältin Hörndler.

Gemäß § 987 Abs. 1 BGB muss der Besitzer einer Sache, der kein Recht zum Besitz hat, nach Rechtshängigkeit des Herausgabeanspruchs die Nutzungen herausgeben. Zu diesen Nutzungen – so nun er BGH – gehören auch alle Zahlungen, die der Hauptmieter von einem Untermieter erhält.

Wichtig sei dabei allerdings für Vermieter, so betont Hörndler: Den Anspruch auf Zahlung des Mehrerlöses aus einer Untervermietung gibt es gem. § 987 BGB erst nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage. Vermietern ist also zu raten, nach einer Kündigung möglichst unverzüglich Klage einzureichen.

Rechtsanwältin Dr. Hörndler empfahl, dies zu beachten und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei sie dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.

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Dr. Ira Hörndler
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Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht  
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