Kein gewerblicher Grundstückshandel, weil Steuerpflichtiger seine Tätigkeit selbst so beurteilt

(Kiel) Maßgeblich für die steuerrechtliche Qualifizierung einer Tätigkeit ist nicht die vom Steuerpflichtigen subjektiv vorgenommene Beurteilung und die angegebene Bezeichnung, sondern vielmehr die Wertung nach objektiven Kriterien.

Deshalb, so der Kieler Steuerberater Jörg Passau, Vizepräsident und geschäftsführendes Vorstandsmitglied des DUV Deutscher Unternehmenssteuer Verband e. V. mit Sitz in Kiel,  unter Hinweis auf das am 14.10.2009 veröffentlichte Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 18. August 2009, Az.: X R 25/06, ist gewerblicher Grundstückshandel nicht allein deshalb zu bejahen, weil der Steuerpflichtige beim Finanzamt und seiner Gemeindebehörde einen Gewerbebetrieb anmeldet und Dritten gegenüber erklärt, er sei gewerblicher Grundstückshändler.

In dem Fall hatte der Kläger, ein Rechtsanwalt, im Jahre 2003 zwei Eigentumswohnungen erworben, die vermietet waren und sich im Kaufvertrag verpflichtet, auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung der Mietverträge, auch wegen Eigenbedarfs, auch wegen Eigenbedarfs zu verzichten. Die Kaufpreise wurden finanziert.

Kurz danach nach teilte er dem Finanzamt mit, er habe einen gewerblichen Grundstückshandel gegründet und beantragte mit Hinweis hieraus zu erwartende Verluste für 2003 die Eintragung eines Freibetrags auf seiner Lohnsteuerkarte. Bei den erworbenen Objekten handele es sich um die ersten Wohnungen, die er von Zeit zu Zeit kaufen und dann nach Möglichkeit kurzfristig wieder weiter veräußern wolle. Angesichts der Vermietung der Wohnungen gehe er nicht davon aus, dass eine gewinnbringende Veräußerung noch 2003 möglich sei. Den Gewinn werde er gemäß § 4 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ermitteln, da er nicht gemäß § 141 der Abgabenordnung (AO) zur Buchführung verpflichtet sei. Bei seiner Gemeinde meldete er einen gewerblichen Grundstückshandel an und unterrichtete weitere Dritte von seinem Plan, entsprechend tätig sein zu wollen, u. a. verschiedene Makler sowie den Bankmitarbeiter. Einen ersten Verkaufsauftrag erteilte er allerdings erst rund eineinhalb Jahre später.

In der Einkommensteuererklärung 2003 erklärte der Kläger Verluste aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von 191.291 €; diese beruhten im Wesentlichen auf der Behandlung der Grundstückskaufpreise als Betriebsausgabe. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärte er für diese Grundstücke nicht. Das Finanzamt erkannte diese nicht an, das Finanzgericht gab dem Kläger hingegen Recht.

Auf die Revision des Finanzamtes hat der Bundesfinanzhof nun das Urteil des Finanzgerichts aufgehoben und die Auffassung des Finanzamts bestätigt, betont Passau.

Anhaltspunkt für einen gewerblichen Grundstückshandel sei die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung/Herstellung auf der einen und der Veräußerung auf der anderen Seite. Diese Voraussetzungen seien hier nicht gegeben. Ein gewerblicher Grundstückshandel des Klägers sei auch nicht deshalb anzunehmen, weil nach dem Gesamtbild der Verhältnisse zweifelsfrei von vornherein eine unbedingte Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen bestanden habe. Im Streitfall habe sich der Kläger nicht wie ein Händler, der eine typische gewerbliche Tätigkeit ausübt, verhalten.

Die Äußerungen des Klägers gegenüber seinem Bankberater, Freunden oder anderen Personen, er sei künftig "gewerblicher Grundstückshändler", führten darüberhinaus nicht dazu, dass seine Tätigkeit steuerrechtlich als Gewerbebetrieb zu qualifizieren sei. Das Finanzgericht  habe ausschließlich aus der Gewerbeanmeldung und der Erklärung des Klägers im Zusammenhang mit der Beantragung eines Freibetrags auf der Lohnsteuerkarte dessen unbedingte Veräußerungsabsicht gefolgert. Es habe nur auf die „subjektive" Beurteilung der Tätigkeit durch den Kläger abgestellt und dabei übersehen, dass dies für die steuerrechtliche Qualifizierung einer Tätigkeit nicht von ausschlaggebender Bedeutung sei. Da keine objektive Kriterien für eine unbedingte Veräußerungsabsicht des Klägers gesprochen hätten, war das FG-Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Passau empfahl, diese Grundsätze zu beachten und ggfs. steuerlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auf den DUV Deutschen Unternehmenssteuer Verband - www.duv-verband.de - verwies.

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Jörg Passau
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