Oberlandesgericht Frankfurt am Main erklärt 20-jährige Selbstnutzungsklausel in Grundstückskaufvertrag aus "Einheimischen Modell" für unwirksam

(Kiel) Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat eine Klausel für nichtig erklärt, mit der eine Stadt die Käufer von geförderten Grundstücken in einem neuen Wohngebiet zu einer langjährigen Selbstnutzung verpflichten wollte.

Darauf verweist der Frankfurter Fachanwalt für Arbeitsrecht Dr. Norbert Pflüger von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf das am 01.09.2009 veröffentlichte Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (OLG)  vom 27.08.2009, Aktenzeichen 22 U 213/07.

Die beklagte hessische Stadt stellte in den 1990er Jahren nach Erschließung eines neuen Wohngebietes Bauinteressenten im Rahmen eines sog. „Einheimischen-Modells“ Grundstücke zu günstigen Preisen zur Verfügung. Die Kläger erwarben 1995 ein solches Grundstück zum Preis von 266,- DM/qm - der damalige wie der (umgerechnet) aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 530,- DM/qm. Die Kläger errichteten auf dem Grundstück ein Wohnhaus, das sie 1996 bezogen. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, nach der sich die Kläger verpflichten, „das Wohnhaus mindestens 20 Jahre selbst zu bewohnen“. Bei Nichteinhaltung sollten sie zur Rückübertragung des Grundstücks oder Zuzahlung von 400,- DM/qm verpflichtet sein. Als die Kläger im Jahre 2006 beabsichtigten, den Wohnort zu wechseln, beharrte die beklagte Stadt auf der Einhaltung der für diesen Fall vereinbarten Zuzahlung.

Mit der Klage haben die Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit der Selbstnutzungsklausel verlangt. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Darmstadt gab ihnen Recht.

Die hiergegen von der beklagten Stadt eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg. Das OLG bestätigte die Entscheidung des Landgerichts, betont Pflüger.

Nach Auffassung des für die Entscheidung zuständigen 22. Zivilsenats benachteiligt die Klausel die Kläger als Käufer unangemessen. Die von der beklagten Stadt formulierte Regelung schieße über ihren Zweck, Bodenspekulation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Die Klausel verstoße als Allgemeine Geschäftsbedingung - auch wegen der vorgesehenen Dauer der Selbstnutzung von 20 Jahren - bereits gegen das Grundrecht der Freizügigkeit, dem Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebiets Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen (Artikel 11 Grundgesetz). Überdies sei die Klausel unangemessen, weil sie keine Härtefallregelung vorsehe. Schließlich folge die Unangemessenheit zusätzlich aus der als Sanktion vereinbarten Zuzahlungsverpflichtung von 400,- DM/qm. Zusammen mit dem damals geleisteten Kaufpreis überschreite der Quadratmeterpreis den damaligen wie den heutigen Grundstückswert, was sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen als unzulässige Strafzahlung darstelle.

Gegen die Entscheidung ist das Rechtsmittel der Revision zum Bundesgerichtshof möglich.

Pflüger empfahl, dies zu beachten und in ähnlichen Fällen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen und verwies in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de  -

Für Rückfragen steht Ihnen der Autor gerne zur Verfügung

Dr. Norbert Pflüger
Rechtsanwalt/Fachanwalt für Arbeitsrecht
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